تسميات اغلاق التسميات

تضخم ومشاكل اجتماعية: وافدون يتجهون لترحيل عائلاتهم وتخفيف عبء ارتفاع السكن




في مؤشر تضخمي لافت قد تكون له تبعات اجتماعية، أصدر اتحاد العقاريين تقريره السنوي عن وضع العقار الاستثماري والتجاري والصناعي، حيث بين التقرير أن متوسط ايجار الشقة الواحدة في العقار الاستثماري ارتفع الى 264 دينارا بنسبة 12% مقارنة بالسنتين الماضيتين.

وكما هو معروف فإن اغلب سكان العقارات الاستثمارية من الوافدين للدولة، اضافة الى دخول عدد كبير من الكويتيين الشباب الى استئجار هذه الشقق لعدم قدرة الحكومة على تلبية طلبات الاسكان التي تقارب حتى الآن 110 آلاف طلب.

وحلل مراقبون لـ«الأنباء» هذه الارقام، اذ قالوا انه بالنسبة للوافدين، قد يؤدي وصول متوسط الشقة الى هذا المستوى، بالمتزوجين من ذوي الدخل المحدود والمتوسط الى ارسال عائلاتهم وأولادهم الى بلدهم الام لتخفيف عبء تكاليف المعيشة الآخذة في الارتفاع، مما سيترتب على ذلك من مشاكل اجتماعية، كما ان ذلك ستكون له مضاعفات على القطاع الخاص الموظف للوافدين، حيث سيضطر الى رفع الرواتب لهؤلاء في الفترة اللاحقة لتمكينهم من مجاراة ارتفاع الاسعار.

وبالنسبة للكويتيين، فإن مؤشرات قُرب رفع بدل الايجار من قبل مجلس الامة، والموافقة عليه من قبل اللجنة المالية والبرلمانية، دفعت الملاك الى استباق القانون ورفع الايجارات.

ويعتبر ذلك اول مؤشرات التضخم في الدولة التي يحيلها الاقتصاديون الى زيادات الرواتب في السنوات الاخيرة.

ويلاحظ من تقرير اتحاد العقاريين ان عدد الشقق الاستثمارية الشاغرة لا يشكل سوى 4.5%، بينما نسبة الاشغال تقارب 95.5%، أي ان هناك عرضا قليلا في السوق سيرفع بالضرورة متوسط الايجار الى اكثر من 264 دينارا.

ويقول اتحاد العقار في تقريره ان ملاك العقارات لا يضخون اموالا على عقاراتهم لتحسين حالة التأسيس في ظل المستوى المرتفع للقيم الايجارية، ويعني ذلك حسب المراقبين أن نوعية العقارات ستتراجع في وقت لن تستقطب فئة النخبة من العمالة الوافدة وستجعل نوعية الحياة والترفيه في تراجع، وما لها من آثار سلبية على العمل والانتاج.

وفي مزيد من التفاصيل فقد قال رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح إنه وفقا لإحصاءات رسمية، تحوي الكويت 11.747 عقارا استثماريا، وان عدد الشقق الاستثمارية الشاغرة بالكويت بلغ 4.047 شقة سكنية بنسبة إشغال 95.5%، وان متوسط القيمة الإيجارية لاجمالي العقارات الاستثمارية بلغ 264.2 دينارا، وإن العقارات الاستثمارية حافظت على معدلات إشغال مرتفعة، في الوقت الذي ارتفعت فيه القيم الإيجارية بشكل أكبر.
جاء ذلك خلال مؤتمر امس للإعلان عن اطلاق الاصدار الثالث من المرشد العقاري، بحضور أمين سر الاتحاد قيس الغانم وعضوي الاتحاد عبداللطيف العبدالرزاق ويوسف العمر.
وأوضح الجراح أن عدد العقارات الاستثمارية في الكويت 11.747 عقارا، موزعة على 6 محافظات، وفي نطاق 19 منطقة بالكويت.
وتمت تغطية عدد 4.136 عقارا استثماريا، أو حوالي 89.098 شقة سكنية في الربع الثاني من عام 2013، أي ما يمثل 35.2% من إجمالي العقارات الاستثمارية بالكويت.
العقار الاستثماري
٭ بلغ عدد الشقق الاستثمارية الشاغرة في العينة السوقية 4.047 شقة سكنية، لتصبح بذلك نسبة الإشغال 95.5%. ويشير هذا المعدل إلى تحسن ضئيل عن مستواه عند 94.3% في الربع الثالث من عام 2011.
٭ بلغ متوسط القيمة الإيجارية لإجمالي العقارات الاستثمارية بالكويت 264.2 دينارا، ما يمثل ارتفاعا بنسبة 3.9% و12.2% عن مستوياته في الربع الثالث من عام 2011، والربع الرابع من عام 2010 على التوالي.
٭ على الرغم من زيادة حجم العينة السوقية، إلا أن تناسب مكونات السوق العقاري بالكويت التي استنتجتها الدراسة مازالت مشابهة لتلك التي كانت في المسوحات السوقية السابقة، حيث تمثل الشقق بغرفتي نوم 55% من السوق، بينما تمثل الشقق بغرفة نوم واحدة 24%. بذلك تصبح الحصة السوقية لإجمالي هاتين الفئتين من العقارات الاستثمارية 79% من السوق، ولكن من الملاحظ ارتفاع حصة شقق الغرف الثلاثة وشقق الاستوديو في مناطق معينة بالكويت.
٭ من الملاحظ اتجاه ملاك العقار إلى تأجير العقارات ذات شقق الاستوديو بشكل أكبر بالكويت. وفي المسح السوقي السابق الذي تم إعداده في الربع الثالث من عام 2011، بلغت الحصة السوقية للشقق نصف المؤثثة 11.8% وحوالي 6.9% للشقق المؤثثة بشكل كامل. ولكن انخفضت هاتين الحصتين في المسح الحالي، في الوقت الذي ارتفعت فيه حصة العقارات ذات الشقق غير المؤثثة إلى 83.2%. وبالنسبة إلى نسبة الإشغال في تلك الشقق، فقد تعدت نسبة الـ 90%.
٭ يلاحظ من التقرير انخفاض متوسط القيمة الإيجارية كلما زاد عمر العقار، حيث بلغ الانخفاض في متوسط الإيجار الشهري للعقارات بعمر أكثر من سنتين حوالي 16% وحوالي 25% للعقارات بعمر أكثر من خمس سنوات. وقد ارتفع متوسط الإيجار الشهري للعقارات بعمر ما بين سنتين إلى خمس سنوات بمعدل 11.8% من 267.3 دينارا في الربع الثالث من عام 2011 إلى 298.7 دينارا في الربع الثاني من عام 2013.
٭ لا يبدو أن هناك تحركا محتملا من قبل ملاك العقارات بالكويت إلى ضخ المزيد من الأموال على عقاراتهم لتحسين حالة التأثيث خصوصا في ظل المستوى المرتفع للقيم الإيجارية بالدولة. ومن غير المتوقع أن يقوم ملاك العقار بتغيير استراتيجيتهم مادامت معدلات الإشغال في ارتفاع مستمر.
٭ يتم تأجير الوحدات في العقارات الجديدة بقيم إيجارية أعلى من القديمة، مما يساهم في رفع القيم الإيجارية الشهرية في العقارات القديمة في حال تأجير شقة سكنية شاغرة بعد إخلائها من المستأجر القديم.
٭ تم إعداد صيغة رياضية بهدف تصنيف العقارات المنتشرة في أنحاء الكويت إلى فئات معينة. وقد مثلت عقارات الفئة الأولى الممتازة (أ+) 0.2% من السوق في العينة السوقية الجديدة. وقد انخفضت حصة العقارات ذات الفئة الأولى (أ) من 5.5% إلى 3%. وعلى الرغم من هذا الانخفاض إلا أنه ليس مؤشرا على انخفاض الحصص السوقية للفئات العقارية بالكويت، ولكنها كانت نتيجة طبيعية ناتجة عن زيادة حجم العينة السوقية الجديدة.
بالنسبة إلى قطاع العقار الصناعي بالكويت، تم إعداد مسح سوقي للمستودعات الصناعية بالكويت تغطي 86 مستودعا صناعيا متوزعة في ثمانية مناطق مختلفة بالكويت.

وتتركز المستودعات الصناعية بالكويت في مناطق محدودة من الدولة.
٭ نظرا إلى أن القيم الإيجارية تم إظهارها على شكل قيم تتراوح بين حد أدنى وحد أقصى، فلم يكن من الممكن إجراء مقارنة بين الربع الثاني من عام 2013 والربع الثالث من عام 2011، بشكل محدد.

ولكن من الملاحظ ارتفاع القيم الإيجارية بشكل معقول بالتوازي مع الاتجاه العام للأسعار في باقي العقارات بالكويت.
٭ بالنسبة إلى منطقة الشويخ الصناعية، حافظ متوسط الإيجار الشهري للمستودعات الصناعية ذات الارتفاع البالغ 4 أمتار على مستواه البالغ 2.5 دينار للمتر المربع، ولكنه ارتفع في المستودعات الصناعية ذات الارتفاع البالغ 7 أمتار ليبلغ 6.5 دنانير للمتر المربع.
٭ تشتهر منطقة الشويخ باحتوائها على عدد كبير من محلات إكسسوارات السيارات ومحلات الأثاث وغيرها من المحلات التجارية الأخرى، وقد وصل الإيجار الشهري في بعض الأماكن بمنطقة الشويخ إلى 40 دينارا للمتر المربع.
٭ ارتفع الإيجار الشهري للمستودعات الصناعية في منطقة الضجيج من 2.5إلى4 دنانير للمتر المربع في الربع الثالث من عام 2011 إلى 2.5 ـ 5 دنانير في الربع الثاني من عام 2013، ويتراوح ارتفاع المخزن الصناعي في منطقة الضجيج ما بين 9 و11 مترا.
٭ تشير التقديرات الناتجة عن المسح السوقي إلى أن نسبة الإشغال للمستودعات الصناعية بالكويت تزيد على معدل 95%، بما يشير إلى استمرار النمو في حجم الطلب السوقي على المستودعات الصناعية بالكويت.
71% إشغال المكاتب الإدارية
ذكر الجراح أن هناك تحسنا لأداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية بالكويت مقارنة بالمسوحات السوقية السابقة، مشيرا الى أن حجم العرض من عقارات المكاتب الإدارية انخفض بعد عام 2008 في الوقت الذي ارتفع فيه حجم الطلب على هذه العقارات، وبين أن النمو في أداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية كان أفضل مما كان عليه في السابق.
وقال إن عدد عقارات المكاتب الإدارية في نطاق المسح السوقي بلغ 204 عقارات قائمة، وحوالي 11 عقارا تحت الإنشاء، متوزعة على مختلف أنحاء مناطق الكويت.
٭ بلغ عدد عقارات المكاتب الإدارية تحت الإنشاء في محافظة العاصمة 166 عقارا تجاريا.
٭ بلغ حجم مساحة عقارات المكاتب الإدارية التي تمت تغطيتها في العينة السوقية 1.183.838 مترا مربعا في الربع الثاني من عام 2013، مقارنة بمساحة 817.998 مترا مربعا في الربع الثالث من عام 2011.
٭ يتمثل التغير الأكبر الذي شهده السوق الكويتي في النمو في نسبة الإشغال لعقارات المكاتب الإدارية، حيث وصلت إلى 71.1% في الربع الثاني من عام 2013، مقارنة بمعدل 61.1% في الربع الثالث من عام 2011.
٭ يعد ذلك مؤشرا جيدا جدا على تحسن أداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية بالكويت بعد التراجع الذي شهده منذ عام 2008، حيث بلغت نسبة الإشغال مستوى 80%، وهو معدل جيد حسب آراء المتخصصين بسوق العقار في الكويت.
٭ شهد قطاع عقارات المكاتب الإدارية تحسنا طفيفا بمعدل 5.9% في متوسط القيمة الإيجارية في سبعة أرباع سنوية، مرتفعا بذلك من 6.4 دنانير في الربع الثالث من عام 2011 إلى 6.78 دنانير في الربع الثاني من عام 2013.
88٫5% إشغال قطاع وحدات التجزئة
يعتبر قطاع عقارات وحدات التجزئة أفضل القطاعات العقارية بالكويت، حيث هناك تنوع كبير في عدد المراكز التجارية القائمة في الوقت الحالي.

ويلاحظ أن هناك اهتماما متناميا بتطوير مساحات تجارية مخصصة لقطاع المطاعم والمقاهي التي أصبحت تشهد إقبالا جيدا.

وقد بلغ عدد عقارات المحلات التجارية التي تم تغطيتها في العينة السوقية 21 عقارا قائما و7 عقارات تحت الإنشاء.
٭ تعد مستويات الدخل القابل للصرف أهم العوامل المؤثرة في أداء قطاع عقارات وحدات التجزئة بالكويت.

ويذكر أن مستويات الدخل القابل للصرف مازالت مرتفعة بالدولة.
٭ ارتفعت نسبة الإشغال العام للمعروض من مساحة وحدات التجزئة إلى 88.5% في الربع الثاني من عام 2013 مقارنة بمعدل 77% في الربع الثالث من عام 2011، وقد انخفضت نسبة الإشغال في العقارات القائمة إلى 94.8% في الربع الثاني من عام 2013 مقارنة بمعدل 99% في الربع الثالث من عام 2011.

ومن الأهمية بمكان الإشارة إلى أنه من المتوقع أن تشهد نسب الإشغال نموا في الأشهر القليلة المقبلة خصوصا بعد استكمال تأجير المساحات القابلة للتأجير في المراكز التجارية الجديدة، كما تضم أغلب المراكز التجارية القائمة قائمة انتظار بأسماء مستأجرين محتملين.
وفي تفاصيل اخرى قال رئيس اتحاد العقاريين توفيق الجراح إنه وفقا لإحصاءات رسمية، تحوي الكويت 11.747 عقارا استثماريا، وان عدد الشقق الاستثمارية الشاغرة بالكويت بلغ 4.047 شقة سكنية بنسبة إشغال 95.5%، وان متوسط القيمة الإيجارية لاجمالي العقارات الاستثمارية بلغ 264.2 دينارا، وإن العقارات الاستثمارية حافظت على معدلات إشغال مرتفعة، في الوقت الذي ارتفعت فيه القيم الإيجارية بشكل أكبر.

جاء ذلك خلال مؤتمر امس للإعلان عن اطلاق الاصدار الثالث من المرشد العقاري، بحضور أمين سر الاتحاد قيس الغانم وعضوي الاتحاد عبداللطيف العبدالرزاق ويوسف العمر.

وأوضح الجراح أن عدد العقارات الاستثمارية في الكويت 11.747 عقارا، موزعة على 6 محافظات، وفي نطاق 19 منطقة بالكويت.

وتمت تغطية عدد 4.136 عقارا استثماريا، أو حوالي 89.098 شقة سكنية في الربع الثاني من عام 2013، أي ما يمثل 35.2% من إجمالي العقارات الاستثمارية بالكويت.
العقار الاستثماري
٭ بلغ عدد الشقق الاستثمارية الشاغرة في العينة السوقية 4.047 شقة سكنية، لتصبح بذلك نسبة الإشغال 95.5%. ويشير هذا المعدل إلى تحسن ضئيل عن مستواه عند 94.3% في الربع الثالث من عام 2011.
٭ بلغ متوسط القيمة الإيجارية لإجمالي العقارات الاستثمارية بالكويت 264.2 دينارا، ما يمثل ارتفاعا بنسبة 3.9% و12.2% عن مستوياته في الربع الثالث من عام 2011، والربع الرابع من عام 2010 على التوالي.
٭ على الرغم من زيادة حجم العينة السوقية، إلا أن تناسب مكونات السوق العقاري بالكويت التي استنتجتها الدراسة مازالت مشابهة لتلك التي كانت في المسوحات السوقية السابقة، حيث تمثل الشقق بغرفتي نوم 55% من السوق، بينما تمثل الشقق بغرفة نوم واحدة 24%.

بذلك تصبح الحصة السوقية لإجمالي هاتين الفئتين من العقارات الاستثمارية 79% من السوق، ولكن من الملاحظ ارتفاع حصة شقق الغرف الثلاثة وشقق الاستوديو في مناطق معينة بالكويت.

٭ من الملاحظ اتجاه ملاك العقار إلى تأجير العقارات ذات شقق الاستوديو بشكل أكبر بالكويت. وفي المسح السوقي السابق الذي تم إعداده في الربع الثالث من عام 2011، بلغت الحصة السوقية للشقق نصف المؤثثة 11.8% وحوالي 6.9% للشقق المؤثثة بشكل كامل. ولكن انخفضت هاتين الحصتين في المسح الحالي، في الوقت الذي ارتفعت فيه حصة العقارات ذات الشقق غير المؤثثة إلى 83.2%. وبالنسبة إلى نسبة الإشغال في تلك الشقق، فقد تعدت نسبة الـ 90%.

٭ يلاحظ من التقرير انخفاض متوسط القيمة الإيجارية كلما زاد عمر العقار، حيث بلغ الانخفاض في متوسط الإيجار الشهري للعقارات بعمر أكثر من سنتين حوالي 16% وحوالي 25% للعقارات بعمر أكثر من خمس سنوات.

وقد ارتفع متوسط الإيجار الشهري للعقارات بعمر ما بين سنتين إلى خمس سنوات بمعدل 11.8% من 267.3 دينارا في الربع الثالث من عام 2011 إلى 298.7 دينارا في الربع الثاني من عام 2013.

٭ لا يبدو أن هناك تحركا محتملا من قبل ملاك العقارات بالكويت إلى ضخ المزيد من الأموال على عقاراتهم لتحسين حالة التأثيث خصوصا في ظل المستوى المرتفع للقيم الإيجارية بالدولة.

ومن غير المتوقع أن يقوم ملاك العقار بتغيير استراتيجيتهم مادامت معدلات الإشغال في ارتفاع مستمر.

٭ يتم تأجير الوحدات في العقارات الجديدة بقيم إيجارية أعلى من القديمة، مما يساهم في رفع القيم الإيجارية الشهرية في العقارات القديمة في حال تأجير شقة سكنية شاغرة بعد إخلائها من المستأجر القديم.

٭ تم إعداد صيغة رياضية بهدف تصنيف العقارات المنتشرة في أنحاء الكويت إلى فئات معينة.

وقد مثلت عقارات الفئة الأولى الممتازة (أ+) 0.2% من السوق في العينة السوقية الجديدة.

وقد انخفضت حصة العقارات ذات الفئة الأولى (أ) من 5.5% إلى 3%. وعلى الرغم من هذا الانخفاض إلا أنه ليس مؤشرا على انخفاض الحصص السوقية للفئات العقارية بالكويت، ولكنها كانت نتيجة طبيعية ناتجة عن زيادة حجم العينة السوقية الجديدة.

٭ مازالت كل من منطقتي السالمية وحولي تمثلان أكبر المناطق التي تضم عقارات استثمارية بالكويت، وتعد منطقة الفروانية أحد أكثر المناطق التي تضم عقارات استثمارية بالكويت، ومن الملاحظ أن حجم العرض في منطقتي المهبولة وأبو حليفة يشهد نموا سريعا.

٭ بشكل عام، حافظت العقارات الاستثمارية على معدلات إشغال مرتفعة في الوقت الذي ارتفعت فيه القيم الإيجارية بشكل أكبر.
المكاتب الادارية

وذكر الجراح أن هناك تحسنا لأداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية بالكويت مقارنة بالمسوحات السوقية السابقة، مشيرا الى أن حجم العرض من عقارات المكاتب الإدارية انخفض بعد عام 2008 في الوقت الذي ارتفع فيه حجم الطلب على هذه العقارات، وبين أن النمو في أداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية كان أفضل مما كان عليه في السابق.

وقال إن عدد عقارات المكاتب الإدارية في نطاق المسح السوقي بلغ 204 عقارات قائمة، وحوالي 11 عقارا تحت الإنشاء، متوزعة على مختلف أنحاء مناطق الكويت.

وتتركز أغلبية عقارات المكاتب الإدارية في منطقة الأعمال المركزية في الكويت في كل من شارع أحمد الجابر، وشارع فهد السالم، وشارع الشهداء، وشارع جابر المبارك، وشارع مبارك الكبير، بالإضافة إلى غيرها من الشوارع المحيطة الأخرى.

٭ بلغ عدد عقارات المكاتب الإدارية تحت الإنشاء في محافظة العاصمة 166 عقارا تجاريا.

٭ بلغ حجم مساحة عقارات المكاتب الإدارية التي تمت تغطيتها في العينة السوقية 1.183.838 مترا مربعا في الربع الثاني من عام 2013، مقارنة بمساحة 817.998 مترا مربعا في الربع الثالث من عام 2011.
٭ يتمثل التغير الأكبر الذي شهده السوق الكويتي في النمو في نسبة الإشغال لعقارات المكاتب الإدارية، حيث وصلت إلى 71.1% في الربع الثاني من عام 2013، مقارنة بمعدل 61.1% في الربع الثالث من عام 2011.

٭ يعد ذلك مؤشرا جيدا جدا على تحسن أداء قطاع عقارات المكاتب الإدارية بالكويت بعد التراجع الذي شهده منذ عام 2008، حيث بلغت نسبة الإشغال مستوى 80%، وهو معدل جيد حسب آراء المتخصصين بسوق العقار في الكويت.

٭ شهد قطاع عقارات المكاتب الإدارية تحسنا طفيفا بمعدل 5.9% في متوسط القيمة الإيجارية في سبعة أرباع سنوية، مرتفعا بذلك من 6.4 دنانير في الربع الثالث من عام 2011 إلى 6.78 دنانير في الربع الثاني من عام 2013.
قطاع وحدات التجزئة

يعتبر قطاع عقارات وحدات التجزئة أفضل القطاعات العقارية بالكويت، حيث هناك تنوع كبير في عدد المراكز التجارية القائمة في الوقت الحالي. ويلاحظ أن هناك اهتماما متناميا بتطوير مساحات تجارية مخصصة لقطاع المطاعم والمقاهي التي أصبحت تشهد إقبالا جيدا.

وقد بلغ عدد عقارات المحلات التجارية التي تم تغطيتها في العينة السوقية 21 عقارا قائما و7 عقارات تحت الإنشاء.

٭ تعد مستويات الدخل القابل للصرف أهم العوامل المؤثرة في أداء قطاع عقارات وحدات التجزئة بالكويت.

ويذكر أن مستويات الدخل القابل للصرف مازالت مرتفعة بالدولة.

٭ ارتفعت نسبة الإشغال العام للمعروض من مساحة وحدات التجزئة إلى 88.5% في الربع الثاني من عام 2013 مقارنة بمعدل 77% في الربع الثالث من عام 2011، وقد انخفضت نسبة الإشغال في العقارات القائمة إلى 94.8% في الربع الثاني من عام 2013 مقارنة بمعدل 99% في الربع الثالث من عام 2011.

ومن الأهمية بمكان الإشارة إلى أنه من المتوقع أن تشهد نسب الإشغال نموا في الأشهر القليلة المقبلة خصوصا بعد استكمال تأجير المساحات القابلة للتأجير في المراكز التجارية الجديدة، كما تضم أغلب المراكز التجارية القائمة قائمة انتظار بأسماء مستأجرين محتملين.
المنهجية المتبعة
1 ـ بالنسبة للعقارات الاستثمارية في الكويت، فقد قمنا بالاعتماد على البيانات والإحصائيات الحكومية بالنسبة لعدد العقارات في كل منطقة بالكويت.

فقد تمت تغطية 20% من إجمالي السوق في الإصدار الأول، وحوالي 25% من السوق في الإصدار الثاني، وقد ارتفع حجم التغطية إلى 35% في الإصدار الثالث الماثل.
2 ـ بالنسبة لعقارات المكاتب الإدارية، تمت تغطية حوالي 85% من العقارات القائمة وتلك تحت الإنشاء في منطقة الأعمال المركزية بمدينة الكويت.

بالإضافة إلى ذلك، فقد تمت تغطية أكثر من خمسين عقارا في مناطق أخرى.
3 ـ بالنسبة لقطاع وحدات التجزئة، بلغ حجم العينة السوقية التي تمت تغطيتها 21 مركزا تجاريا قائما و7 مراكز تجارية تحت الإنشاء بالإضافة إلى عدد من المراكز التجارية الأخرى.
جميع الحقوق محفوظة 2014-2015 تصميم اكرم تكويد احمد